Komerční Banka: Investice do realit dynamicky rostou

Komerční banka patří mezi největší banky financující investice do komerčních nemovitostí. Významným plusem pro klienta je specializovaný tým odborníků právě pro nemovitostní transakce, ale i široká síť bankovních poradců Komerční banky v rámci celé ČR. Na aktuální situaci realitního trhu, ale i očekávaný vývoj, jsme se zeptali manažera financování nemovitostí Komerční banky Milana Dembowského.

Jaký je aktuální vývoj nemovitostního trhu v ČR?

Příznivé ekonomické prostředí se projevilo na velké aktivitě investorů, kteří poptávají nemovitosti z investičních důvodů. Aktivita investorů v roce 2015 byla jedna z nejvyšších od roku 2006. Celkově se od počátku letošního roku investovalo do významných komerčních nemovitostí více jak 2,36 miliardy EUR. Portfolio nemovitostí, do kterých investice směřovaly, bylo velmi různorodé. Z našeho pohledu byly zajímavé transakce do logistických a retailových nemovitostí, ale i do kancelářských budov.

Je současný velmi pozitivní vývoj české ekonomiky jediným hybatelem na nemovitostním trhu?

Pozitivní vývoj české ekonomiky bezesporu zvyšuje aktivitu na nemovitostním trhu, zejména v oblasti investic do nerezidenčních budov a bytové výstavby. Situaci je potřeba vnímat i z pohledu dalších ekonomických aspektů, jako jsou: nízké úrokové sazby, vysoká finanční likvidita na trhu, stále velmi atraktivní výnosy plynoucí z pronájmů nemovitostí.

V oblasti kancelářských nemovitostí se hovoří o růstu neobsazenosti. Odpovídá to realitě?

V oblasti kancelářských budov je rok 2015 ve znamení realizace nové výstavby. Dokončuje se několik nových projektů, které budou mít významnější vliv na celkový objem nabízených ploch především v Praze. Avšak nevyjasněná situace kolem pražských stavebních předpisů částečně omezí novou výstavbu kancelářských prostor v následujících dvou letech. Proto očekáváme, že se během příštího roku, nabídka přiblíží k poptávce kancelářských prostor.  

Nicméně z pohledu investora i z pohledu financující banky zůstává velmi důležité správné vyhodnocení všech základních parametrů projektů, jimiž jsou lokalita, struktura nájemců a délka kontraktů.

Myslíme si, že řada nemovitostí zůstává velmi atraktivní. Jsou však i nemovitosti, které budou muset projít změnou, aby se staly zajímavými pro nájemce. Některé ze starších nemovitostí možná změní i svůj současný charakter. Jsme si vědomi, že některé nemovitosti budou vycházet vstříc potenciálním nájemcům pobídkami včetně období bez placení nájemného. Trh je vysoce konkurenční, přesto však věříme, že jsou na trhu kvalitní nemovitosti, které mají vysoký potenciál i do budoucnosti především v zavedených atraktivních lokalitách s vysokým nabízeným standardem.

Zmiňoval jste i investice do maloobchodních nemovitostí?

Maloobchodní nemovitosti zůstávají pro investory i financující banky atraktivní, a to především ta největší a dobře zavedená obchodní centra. Do hledáčku zájmu se dostávají i regionální obchodní centra, která se mohou pochlubit dobrou výkonností. Vlivem nasycení trhu však jsou omezovány projekty na výstavbu a předmětem investičních transakcí jsou především ty existující, které již prokázaly svou výkonnost.

Neměli bychom zapomenout zmínit logistické nemovitosti.

Tento sektor byl vždy považován za velmi citlivý na vývoj ekonomiky. Zmiňovaný pozitivní vývoj ekonomiky se zde projevuje. Poptávka po logistických nemovitostech v nejvíce žádaných lokalitách již skoro převyšuje nabídku. Strategické umístění České Republiky v rámci Evropy, vysoce vzdělaná, avšak stále finančně výhodná pracovní síla, rozvinutá dopravní síť - to jsou zásadní parametry, které expandující zahraniční společnosti zvažují při výběru vhodné lokality.

Zatím jsme se v našem rozhovoru nedotkli residenčních nemovitostí. Jaký očekáváte vývoj v této oblasti?

Pozitivní vývoj ekonomiky posílil poptávku po nových bytech a určitě byl zásadním důvodem pro developery, kteří nastartovali připravené projekty k výstavbě. Je ale potřeba rozlišovat mezi Českou republikou a bytovým trhem v Praze a Brně. Lze konstatovat, že nové byty v Praze a Brně tvoří naprostou většinu nových bytů. Výstavba v ostatních regionech je minoritní záležitostí.

Zásadním prvkem, který má velký vliv na poptávku po nových bytech, je jednoznačně nízká úroková míra u hypoték. V srpnu 2015 se průměrná úroková míra hypotéčních úvěrů dotkla nejnižší možné míry, když klesla na 2,08 %. V září sice mírně stoupla na 2,11 %, stále se však jedná o nejnižší sazby ve sledované historii (podle statistiky Hypoindexu).

V rámci Prahy, jako největšího trhu, můžeme pozitivní trend snadno rozpoznat na objemu prodaných bytů. Za devět měsíců roku 2015 se prodalo více než 5200 bytů. Hovoří se i o tom, že přes významnou novou výstavbu objem zásoby již hotových bytů mírně poklesl. To znamená, že se prodalo více bytů, než se postavilo.

Kdo hlavně byty poptává?

Poptávka po bytech se skládá jednak ze zadržené poptávky minulých let. Stále jsou zde nakupující z řad střední třídy, kteří se snaží zvýšit standard svého bydlení a nákup odkládali. Spolu s vývojem klesajících úrokových sazeb sílí tendence přistupovat k nákupu bytu jako k perspektivní investiční příležitosti.

Jaké typy residenčních projektů financuje Komerční banka?

Pro financování residenčního developmentu si vybíráme projekty v atraktivních lokalitách. Financujeme projekty od cenově nejdostupnějších až po ty luxusní. Snažíme se připravit pro naše klienty komplexní nabídku bankovních služeb. Financujeme jak výstavbu, tak poskytujeme individuální hypotéky.