Jak postupovat při prodeji (nebo koupi) nemovité věci? Na co si dát pozor? Jaké smlouvy uzavřít? Komu svěřit peníze? Jaké daně zaplatit? Tak na tyto otázky se Vám pokusí odpovědět následující článek.
Pokud budete prodávat či kupovat nemovitou věc přes realitní kancelář, měli byste mít o tyto starosti méně, neboť mnohé realitní kanceláře v ceně za zprostředkování nabízejí i právní služby s prodejem/ koupí spojené. K tomu také náš předchozí článek 11 rad při prodeji a koupi nemovitosti - zde http://www.realhit.cz/pravni-poradna/clanky/11-rad-pri-prodeji-a-koupi-nemovitosti
Tedy po nalezení kupce či vhodné nemovitosti:
1. Sepsat tzv. Rezervační smlouvu, v níž si obě strany „pojistí“, že k prodeji dojde, že prodejce nemovitost nebude dále nabízet. Je složen rezervační poplatek, který je zpravidla pak započítán do kupní ceny.
2. Dále se mnohdy sepisuje také Smlouva o smlouvě budoucí kupní, ve které se strany zavážou, že do určitého data dojde k sepsání kupní smlouvy. V mezidobí si mnohdy kupující vyřizují financování nemovitosti a ostatní právní záležitosti – zajišťuje se úschova kupní ceny apod.
3.Konečně smluvní strany sepisují Kupní smlouvu, přičemž sepsání Rezervační nebo Budoucí smlouvy kupní body 1. a 2. není vždy potřebné.
Kupní smlouva se sepisuje v tolika vyhotoveních, aby každá ze smluvních stran měla jedno vyhotovení, další vyhotovení kupní smlouvy se bude podávat na katastr nemovitostí. Na tomto jednom vyhotovení je potřeba úředně ověřit podpisy smluvních stran – na poště, u notáře nebo advokáta.
V kupní smlouvě je důležité se zaměřit na článek týkající se zaplacení kupní ceny. Je dobré se na něm dohodnout, aby obě ze smluvních stran měli dostatečnou jistotu, že vše proběhne, tak jak má, tj. prodávající obdrží kupní cenu a kupující bude řádně zapsán jako vlastník nemovité věci do katastru nemovitostí. Proto smluvní strany často volí úschovu peněz u někoho třetího (neutrální osoby či instituce). Doporučujeme Vám využít úschovy peněz u notáře nebo advokáta, příp. banky.
Dále je vhodné ve smlouvě upravit předání nemovité věci, kdy k ní dojde atd.
4. Po sepsání kupní smlouvy bude potřeba zapsat nového vlastníka, který se jim de facto stane až zápisem vlastnického práva, do katastru nemovitostí. Strany proto společně vyplní a podepíší Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Ten se podává na formuláři, který naleznete zde https://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx, a vyplňuje se elektronicky. Po vyplnění a vytištění Návrhu, Návrh podepište. Podpisy na Návrhu není třeba ověřovat. Jako přílohu k Návrhu bude potřeba připojit Kupní smlouvu. Správní poplatek se hradí ve výši 1000 Kč a to buď formou kolku, budete-li návrh posílat poštou, nebo se uhradí osobně při podání Návrhu na příslušném Katastrálním pracovišti.
Katastrální úřad po zjištění správnosti vlastnické právo zapíše nejdříve do 20 dnů od podání návrhu, příp. vyzve účastníky k odstranění vad Návrhu, příp. k doplnění údajů apod.
5. Po zapsání vlastnického práva, je potřeba uhradit daň z nabytí nemovité věci.
Tuto daň, nedohodli-li se smluvní strany jinak, hradí prodávající a kupující vystupuje ze zákona jako ručitel této daně.
Daň z nabytí nemovité věci se hradí ve výši 4 % z kupní ceny nemovité věci. Znalecký posudek tak není potřeba, pokud se jedná o cenu v místě a čase obvyklou.
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovité věci se podává na formuláři a je potřeba jej podat do konce třetího kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitá věc nachází.
6. Prodávající by měl také finančnímu úřadu oznámit, že z důvodu prodeje nemovité věci nebude již poplatníkem daně z nemovitých věcí (daně z pozemku a daně ze stavby). Zároveň by kupující neměl opomenout podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do konce ledna.