V tomto článku si vysvětlíme, jak postupovat podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů, dále jen „NOZ“) v případě prodeje, kdy jste vlastníkem stavby na cizím pozemku nebo naopak vlastníte pozemek, na němž stojí stavba ve vlastnictví jiné osoby.
Je pravdou, že se NOZ vrací k zásadě, že stavba je součástí pozemku (u nás aplikované do roku 1950) superficies solo cedit (povrch ustupuje zemi[1]) viz § 506/1 NOZ, ovšem zároveň bylo zákonodárci zřejmé, že tak nemůže učinit násilně, zvlášť v případech, kdy pozemek a stavby nejsou ve vlastnictví téže osoby. Nad rámec je třeba dodat, že tato zásada je částečně prolomena v případě bytového vlastnictví (§ 1158, 159 NOZ), kdy vlastník bytové jednotky je zároveň spoluvlastníkem na společných částech nemovité věci (domu a zastavěnému pozemku) a spolu tvoří neoddělitelnou součást jednoho celku, jednoho vlastnického objektu s vlastností nemovité věci.[2]
Jestliže stavba a pozemek, na kterém tato stavba stojí, byly ve vlastnictví téže osoby, staly se po 1. 1. 2014 jedinou věcí nemovitou z právního hlediska (§ 3054 NOZ). Naopak pokud pozemek a na něm stojící stavba[3] byly ve vlastnictví odlišných osob, zůstalo tomu tak i po 1. 1. 2014 (§ 3055 NOZ), a to až do té doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka (§ 3058/1 NOZ), tehdy pak dojde k právnímu spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc[4], k čemuž ovšem nemusí v nejbližší době dojít. Nicméně zákon spojení vlastnictví v jedno preferuje tím, že stanovuje zákonné předkupní právo vlastníku pozemku ke stavbě a vlastníku stavby k pozemku (§ 3056/1 NOZ) a to jen k té části pozemku se stavbou, pokud lze takto pozemek oddělit (§ 3056/2 NOZ). Předkupní právo se však vztahuje pouze na převody, nikoli na případy dědění nebo přeměny právnických osob, proto může stav založený zákony z padesátých a šedesátých let 20. století trvat místy i velmi dlouho[5].
Co tedy dělat, pokud chci prodat pozemek, na němž stojí cizí stavba (ve vlastnictví jiné osoby) nebo chci prodat stavbu, ale nejsem vlastníkem pozemku, na kterém stojí? Kvůli zákonnému předkupnímu právu, tak bude muset vlastník stavby/ vlastník pozemku před samotným prodejem nabídnout věc vlastníku pozemku/vlastníku stavby za ujednanou (tržní) cenu. Dotyčná strana svého předkupního práva nemusí využít, to však dále zůstane zachováno, tzn. nový nabyvatel bude předkupním právem vázán v případě pozdějšího převodu. Podle § 2148 NOZ, který se na toto uplatnění předkupního práva podle našeho názoru analogicky použije, má předkupce pro uplatnění svého předkupního práva u nemovitostí čas tři měsíce od učinění nabídky. Neznamená to ovšem, že nemůže sdělit i dříve (nejlépe písemně), zda svého předkupního práva využije či nikoliv.
Uveďme si nyní názorný příklad. Vlastním stavbu, chatu zapsanou v katastru nemovitostí, která stojí na pozemku jiného vlastníka. Chatu jsem se rozhodla prodat, jelikož ji už nevyužívám. Vím, že loni obdobnou chatu (také bez pozemku) prodali sousedé za 400.000,- Kč. Poradila jsem se rovněž s realitním makléřem, který mi po obhlídce chaty sdělil, že chata má opravdu tržní cenu 400.000,- Kč. Tedy oslovím písemnou nabídkou vlastníka pozemku. Pokud jej neznám osobně, jeho adresu zjistím na katastru nemovitostí[6] pod příslušným parcelním číslem, případně vyhledám chatu v katastru nemovitostí, tam se objeví, na jaké parcele chata stojí, pokud na toto číslo kliknu, objeví se mi stránka s údaji o pozemku.
Nabídka prodeje chaty na Vašem pozemku
Dobrý den pane…,
Jsem vlastníkem chaty, stavby vedenáu Katastrálního úřadu pro ….…… kraj, Katastrálního pracoviště …….., na listu vlastnictví č. ..…. pro katastrální území …..………., obec a okres. Tuto chatu jsem se rozhodla prodat za cenu 400.000,- Kč. Obracím se na Vás, zda využijete svého předkupního práva ke koupi výše uvedené chaty, která se nachází na Vašem pozemku, pozemek parcelní číslo …………, vedený u Katastrálního úřadu pro ….…… kraj, Katastrálního pracoviště …….., na listu vlastnictví č. ..…. pro katastrální území …..………., obec a okres.
Pokud máte zájem o koupi mé chaty za výše uvedenou cenu, prosím kontaktujte mne na …..
Jestli o chatu nemáte zájem, požádala bych Vás, zda byste mi tuto skutečnost mohl sdělit písemně na adresu: ……
Děkuji, s pozdravem
…..
1) O Vaši chatu bude mít zájem za Vámi nabídnutých podmínek. Proběhne prodej, kdy kupujícím bude vlastník pozemku a pak se stane, že pozemek i stavba na něm stojící budou ve vlastnictví téhož vlastníka, pak stavba přestane být samostatnou věcí v právním smyslu a stane se součástí pozemku, na kterém je zřízena.
2) Chatu nebude chtít vlastník pozemku koupit. Můžete bez obav prodat jiné osobě za cenu nabídnutou nebo dle našeho názoru i vyšší.
3) Co se stane, pokud vlastník pozemku nebude na Vaši nabídku nijak reagovat? Po uplynutí doby tří měsíců od obdržení Vaší nabídky předkupci můžete chatu prodat jiné osobě za nabídnutou cenu 400.000,- Kč (i více). Chatu však nemůžete prodat za cenu nižší, a to ani v případě, kdy výslovně sdělí, že o ni nemá zájem (vlastník pozemku totiž reagoval na Vaši cenovou nabídku), než za jakou jste nabídli předkupci, neboť pak byste museli první opět učinit nabídku předkupci.
Jak jsme si ukázali, oddělené vlastnictví pozemku a na něm stojící stavby můžeme v právním světě potkávat ještě po dlouhou dobu a to dokud nedojde k využití předkupního práva. Zákon sice splynutí v jedno vlastnictví podporuje, ale činí tak nenátlakově a neznevýhodňuje žádnou ze stran, ani vlastníka stavby ani vlastníka pozemku.
[1] Součástí pozemku tedy nejsou jen stavby, ale vše co je s ním pevně spojeno, např. stromy.
[2] Důvodová zpráva (konsolidovaná verze) str. 303
[3] Máme na mysli stavby zapisované do katastru nemovitostí.
[4] Důvodová zpráva (konsolidovaná verze) str. 593
[5] Eliáš, K. a kol. Občanské právo pro každého. Pohledem (nejen) tvůrců nového občanského zákoníku. Praha. Wolters Kluwer ČR, 2013. str. 192
[6] http://nahlizenidokn.cuzk.cz/