Smlouva o budoucí smlouvě kupní na nemovitost dle NOZ- na co se zaměřit při jejím uzavírání

Je běžnou praxí, že při prodeji nemovitosti je často před uzavřením kupní smlouvy uzavíraná tzv. budoucí kupní smlouva, správný název by měl být smlouva o smlouvě budoucí kupní. My v článku budeme používat oba tyto názvy. Na následujících řádcích se Vám pokusíme nastínit problematiku uzavírání této smlouvy a zaměříme se na to, na co si před jejím podpisem dát pozor.

Proč uzavírat smlouvu o smlouvě budoucí?

Strany uzavírají budoucí kupní smlouvu na nemovitost zejména z důvodu, aby měly jistotu, že prodej skutečně proběhne. Jak kupující tak prodávající na změně vlastnictví mají vážný zájem, ovšem v současné chvíli není možno ještě uzavřít přímo kupní smlouvu, a to z mnoha důvodů – kupující si potřebuje zajistit financování své nemovitosti – Ovšem pozor! Již by měl mít předschválenou hypotéku, půjčku apod. – nebo např. kupující se rozvádí a již nechce nemovitost nabýt do společného jmění manželů, a proto chce kupní smlouvu uzavřít až po rozvodu - atd.

Vážný zájem o nemovitost

Na co se tedy zaměřit před podpisem této smlouvy? Zejména je třeba opět zdůraznit, že podpisem ztvrzujete svůj vážný zájem nemovitost prodat/koupit, neboť poté jste vázáni kupní smlouvu uzavřít a je jen málo důvodů, kdy tak nemusíte učinit a kupní smlouvu neuzavřít. Na našich stránkách v sekci Vzory smluv a podání jsme pro Vás připravili Vzorovou smlouvu o budoucí smlouvě kupní k nemovitosti dle nového občanského zákoníku, odkaz zde http://www.realhit.cz/pravni-poradna/vzory-smluv-a-podani/smlouva-o-budouci-smlouve-kupni-nemovitost-novy-obcansky-zakonik.

Výzva k uzavření kupní smlouvy

Smlouva o smlouvě budoucí je obecně upravena v § 1785 – 1788 zákona č. 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů, občanského zákoníku, dále jen „NOZ“. Z těchto ustanovení plyne, že strany si ve smlouvě o smlouvě budoucí ujednají alespoň obecným způsobem obsah smlouvy, kterou se zavážou v budoucnu uzavřít. Pro uzavření kupní smlouvy je potřeba, aby jedna ze stran druhou smluvní stranu k uzavření této smlouvy vyzvala a to do doby dohodnuté v budoucí kupní smlouvě, pokud není doba ujednána, pak do jednoho roku od uzavření budoucí smlouvy, jinak budoucí smlouva zanikne bez důsledku pro strany. Tzn. pak prodávající nemusí nemovitost prodat konkrétnímu kupujícímu a naopak kupující nemusí nemovitost koupit (§ 1788 odst. 1 NOZ).

Změna okolností

Nový občanský zákoník upravuje výslovně ještě další možnost zániku budoucí smlouvy bez povinnosti stran uzavřít budoucí smlouvu (§ 1788 odst. 2 NOZ) a to v případě, kdy se, cituji, změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Jedná se o výhradu změny okolností, nepředvídatelné změny, které ani kupujícímu ani prodávajícímu při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nebyly a ani nemohly být známy a nemohli je nijak ovlivnit. „Výhrada tohoto typu však nekryje takovou změnu poměrů, jež byla vyvolána prostým vývojem ekonomiky a trhu, nebo která pojmově spadá do okruhu tzv. běžného podnikatelského rizika. Pravidelně půjde o důsledky následného působení náhodných vlivů z vnějšku.“¹ Upravena je také náhrada škody, která by druhé straně neoznámením závažných okolností bez zbytečného odkladu vznikla.

Určení obsahu kupní smlouvy soudem

Ukázkou toho, jak závazný dokument pro strany je smlouva o smlouvě budoucí, je pak § 1787 NOZ, který umožní nahradit vůli nespolupracující strany rozhodnutím soudu či jiné osoby určené ve smlouvě. Tedy vyzvete-li druhou stranu k uzavření kupní smlouvy v době dohodnuté (nebo do jednoho roku od uzavření budoucí smlouvy) a ona nebude reagovat, máte možnost se dožadovat u soudu (příp. jiné osoby ustanovené ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, např. rozhodce), aby určil obsah kupní smlouvy a nahradil tak vůli druhé strany kupní smlouvu uzavřít.

Závěrem

Tento článek neměl za cíl odradit Vás od podpisu smluv o budoucích kupních smlouvách, nýbrž Vás měl upozornit na důsledky podpisu této listiny, která nese odpovědnost stran za své jednání a jejich povinnost uzavřít smlouvu kupní, tedy chovat se způsobem dohodnutým. Vždyť původní záměr při podpisu této smlouvy byl shodný prodat/koupit nemovitost a tak je spravedlivé, aby tak učinili, když se tak zavázali a druhá strana po právu očekává, že se tak stane. Samozřejmě s ohledem na výše zmíněné (ospraveditelné) důvody, kdy odpadá povinnost kupní smlouvu uzavřít.