Pacht – nový občanský zákoník
Určitě jste zaslechli ve spojení se zákonem č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen „nový občanský zákoník“) slovo pacht a říkali jste si, co je to za archaismus. Můžeme Vám prozradit, že se jedná o druh nájmu. Rozdílem je, pokud si věc pronajmu, mohu ji užívat, pokud si ji propachtuju, mohu z ní mít užitek.
Pacht je novém občanském zákoníku upraven v § 2332 a následujícím.
Pokud se zamyslíme, dojdeme k tomu, že pacht jako takový stejně existuje, ať už jej nový občanský zákoník upravuje nebo ne. Pouze došlo k jeho pojmenování.
Abychom Vás seznámili se základním názvoslovím, smluvní strany pachtu se nazývají pachtýř a propachtovatel. Jedná se o úplatný vztah, kdy vzniká právo pachtýře na užívání a požívání věci, která je pachtována a propachtovateli vzniká právo na odměnu, zákonem nazývanou pachtovné. Pachtovným rozumějme jednak finanční odměnu, ale i poměrnou část z výnosu věci.
Kdy bychom si mohli představit klasický pacht? Například pokud vlastním dům, v jehož přízemí nezřízen obchod, od nového roku jej nebudu pronajímat, ale pachtovat, bude ze mě propachtovatel a pachtýř (dosud nájemce) bude věc používat tak, aby z ní měl užitek.
I když se jedná o speciální úpravu k nájmu, je třeba zohlednit ustanovení nového občanského zákoníku - není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu.
Pacht musí pachtýř spravovat s péčí řádného hospodáře.
Sjedná-li si propachtovatel a pychtýř pacht, nechává nový občanský zákoník volnou ruku, jakou formou tak učiní, písemná není nutná, nicméně je na zvážení každého, jak bude v případě sporu existenci pachtu prokazovat, pokud nebude ujednán písemně. Propachtovatel či pachtýř se souhlasem propachtovatele může nechat zaspat pacht do veřejného seznamu, pokud se jedná o věc, která je ve veřejném seznamu vedena.
Pacht může být sjednán na dobu určitou i neurčitou. Pokud je pacht sjednán na dobu delší něž tři roky, pak může strana vyzvat v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak pacht skončí v původně ujednané době (§ 2338).
Pacht sjednaný na dobu neurčitou je možné vypovědět se šestiměsíční výpovědní lhůtou, která končí koncem pachtovního roku, pokud není sjednáno jinak. Co je pachtovní rok? U běžného pachtu se jedná o rok kalendářní, avšak u zemědělského pachtu jde o období od 1. října do 30. září následujícího roku. Jistě chápete, že u zemědělského pachtu je třeba v pachtovním roce sklidit úrodu.
Součástí propachtované věci může být i inventář, která je možné sepsat a věc je následně propachtována i s tímto inventářem a dle zákona musí pachtýř například o zvířata pečovat s péčí řádného hospodáře, v péči o inventář mu tedy zákon ukládá zvláštní povinnosti (blíže § 2342 a následující). Je nutné zdůraznit, že pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zástavní právo. Dá-li však propachtovatel pachtýři jinou jistotu, zástavní právo se do výše jistoty neuplatní.
Jestliže dojde ke změnám na propachtované věci, pak je zachována povinnost či oprávnění propachtovatele k opatřením na věci propachtované a pachtýřovi je přiznáno právo si požádat o přiměřenou zálohu, slevu pachtovného či jeho prominutí.
V případě vad na propachtované věci je povinen k jejich opravě propachtovatel a pokud k jejich odstranění nedojde, pak je pachtýř oprávněn ke slevě na pachtovném. Pokud vadu odstraní pachtýř, má právo na náhradu nutně vynaložených nákladů.
Zákon rozlišuje dva speciální druhy pachtu, a to pacht zemědělský a pacht závodu.
U zemědělského pachtu uvažujeme o lesním či zemědělském pozemku, lze jej také sjednat na dobu určitou i neurčitou, splatnost pachtovného je stanovena k 1. říjnu, a to rok zpětně.
Pokud sjednáme zemědělský pacht na dobu neurčitou, pak je výpovědní lhůta dvanáct měsíců. V případě překážky na straně pachtýře (z jeho zdravotních důvodů), je výpovědní lhůta pro pacht na dobu určitou i neurčitou tři měsíce. Do šesti měsíců od pachtýřovi smrti je možné podat výpověď z pachtu se stejnou výpovědní lhůtou.
Pacht závodu se dosud jmenoval pacht podniku. Pachtýř je povinen řádně provozovat podnik a skutečnost vzniku pachtu je nutné zaspat do veřejného seznamu, jedná se o obchodní rejstřík. Zápisem dojde k nabytí práv ze smlouvy. V případě, kdy subjekt není zapsán v tomto seznamu, dojde k nabytí práva samotnou účinností smlouvy.
Se závodem je možné převést i průmyslová práva nebo práva z duševního vlastnictví, vyjma těch, u kterých nemožnost převodu uvádí sama smlouva či to vyplývá přímo z povahy práva.
Co se týká dluhu a pohledávek, § 2352 stanoví Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí; z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Neudělil-li věřitel souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí propachtovatel za jeho splnění. Nabytí pohledávek pachtýřem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek. Propachtovatel oznámí bez zbytečného odkladu svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, že závod propachtoval.
A zaměstnanci propachtovaného závodu? Zákon výslovně uvádí, že se jedná o převod činnosti zaměstnavatele, tedy i převod pracovněprávních práv a povinností v celém rozsahu.
Myslíme, že pokud se nad celým institutem pachtu zamyslíte, nejedná se o neznámou věc a lze s ní celkem snadno pracovat