Na co je třeba dát pozor při koupi nemovitosti
Při koupi nemovitosti investujete nemalé peníze i čas, aby nemovitost co nejlépe vyhovovala Vašim požadavkům. Zde si můžete pročíst základní rady, na co si dát pozor při nákupu nemovitosti. Vycházíme z nejčastějších problémů a tipů od klientů, kteří nemovitost již pořídili.
Pokud máte s uvedenými problémy svoje zkušenosti, neváhejte se s námi o ně podělit v diskuzi pod článkem. Pomůžete tak dalším lidem vyvarovat se některých chyb.
1. Ověřte si, kdo je skutečným majitelem nemovitosti
Dle občanského zákoníku může nemovitost prodávat pouze její majitel nebo osoba k tomu zmocněná. Při nákupu si tedy ověřte, zda Vám nemovitost skutečně prodává její majitel, nejlépe výpisem z katastru, nicméně nyní je již možné do katastru také nahlížet dálkově http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Pokud je nemovitost prodávána na základě plné moci, je možné ji udělit například realitní kanceláři nebo příbuznému, je nutné, aby byl podpis majitele úředně ověřen a aby bylo výslovně uvedeno, že osoba zmocněná může nemovitost skutečně prodat.
2. Pokud je více majitelů nemovitosti
V případě více majitelů nemovitosti předpokládá občanský zákoník institut tzv. předkupního práva, tedy, že pokud se jeden z majitelů rozhodne svoji část prodat, musí ji nejdříve nabídnout k odkoupení ostatním majitelům nemovitosti. Dalšímu zájemci je možné ji prodat, až když ostatní majitelé odmítnou.
3. Ověřte si, zda majitel nemá dluhy, za které ručí prodávanou nemovitostí
Majitel nemovitosti jí může ručit za své půjčky, proto si ověřte výpisem z katastru nemovitostí, zda na nemovitosti nevázne tzv. zástavní právo (takto přesně uvedeno v katastru nemovitostí). Je nutné si uvědomit, že zástavní právo je vázáno k nemovitosti, ne dlužníkovi, je nutné, aby bylo před koupí smazáno, například tím, že část kupní ceny půjde na umoření pohledávky.
4. Neváznou na nemovitosti věcná břemena či předkupní právo?
Ve výpisu z katastru nemovitostí můžete vyčíst, že u nemovitosti je zřízeno věcné břemeno nebo předkupní právo. Věcným břemenem rozumíme povinnost strpět něčí právo, tedy například byl dán souhlas s právem průchodu či průjezdu či že mohou v nemovitosti bydlet nějaké osoby. Předkupní právo je zřizováno, pokud si původní majitel přeje, aby mu byla nabídnuta přednostně zpět k prodeji. Na obojí je třeba se řádně doptat a vyřešit.
5. Omezení v užívání nemovitosti
Informujte se na územní plán obce a na kolaudaci. Územní plán vymezuje, co je daném místě možné provozovat, rozuměj, zda není v územním plánu uvedeno, že je zde možné rodinné bydlení a Vy chcete provozovat restauraci. Toto je také důležité při koupi pozemku, pokud na něm například chcete stavět, je nutné ověřit, zda je to možné (nejlépe na obecním úřade v místě bydliště).
Pro účely daňového přiznání je dobré také provozovat činnost v budově, která byla k tomuto účelu zkolaudována, ověřte si tedy, co je uvedeno v kolaudačním souhlase.
6. Pozor na skryté vady
Při prohlídce nemovitosti je třeba si všímat i ne na první pohled viditelných vad, drobné i větší praskliny, plísně, zavírání oken a další. Stáří některých instalací může do budoucna zkomplikovat Váš život. Nejsou staré rozvody elektřiny či vody? V jakém stavu jsou vnitřní omítky, nevidíte někde zamaskované vlhkostní mapy? Pokud se Vám cokoli nezdá, nechte si prohlédnout nemovitost odborníkem. Zohledněte, pokud si kupujete starší nemovitost, zda se Vám náklady na její opravu skutečně vyplatí. U starších nemovitostí například panelových bytů si všímejte hluku v bytě, neméně důležitá je orientace bytu s ohledem na světové strany.
7. Metry versus dispozice
Při prohlídce bytu si všímejte dispozice bytu, často je na úkor vstupních prostor velkost ostatních pokojů poněkud „ošizená“. Všímejte si postavení oken, velikosti koupelny (zda bude třeba možné umístit pračku), pokud nejsou v bytě šatní skříně, uvažujte, kde je umístíte, zda je možné do ložnice vměstnat manželskou postel a další.
8. Kupní smlouva musí být písemná
Nenechte se v případě nákupu nemovitosti přemluvit k tomu, že je dostačující ústní dohoda o koupi nemovitosti. Tato musí být zásadně písemná a protože se jedná o nemalou investici, doporučujeme také, aby ji sepsal právník, advokát či notář (můžete se pro její sepsání obrátit také na nás, email info@realhit.cz), abyste měli právní jistotu.
9. Zápis do katastru nemovitostí proveďte co nejdříve
Ihned, jakmile je smlouva o koupi nemovitosti uzavřena, je nutné ihned podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Můžete se dostat do problému, pokud majitel v jeden den prodal nemovitost více zájemcům, pak připsána tomu, kdo doručil dokumenty jako první. Před podpisem kupní smlouvy je možné požadovat, aby se majitel prokázal co nejaktuálnějším výpisem z katastru nemovitostí. Proti tomuto se dá částečně bránit také úschovou peněz (advokátní nebo notářskou).
10. Kupní cena
Problematické na získání nemovitosti je, že tato se stává sice vaším majetkem v den doručení kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, zápis je však proveden i po několika měsících. Je jasné, že se zde dostává do kolize zájem prodávajícího (nechce podepsat kupní smlouvu) a kupujícího (nechce uhradit kupní cenu, pokud není podán návrh na vklad nemovitostí).
11. Neplaťte nic předem bez smlouvy
V některých případech požaduje majitel nemovitosti složení části kupní ceny tzv. bokem, bez dokladu. O tuto cenu by pak následně byla zkrácena kupní cena. Nepřistupujte na tento návrh, je nezákonný, nebezpečný pro Vás a nevýhodný. Pokud se po nějaké době rozhodnete nemovitost prodat, budete muset z peněz, které za nemovitost získáte, zaplatit za určitých okolností daň z příjmů. A ta se počítá z rozdílu mezi cenou, kterou jste za nemovitost zaplatili a částkou, za kterou jste ji prodali. Od daně z příjmů je osvobozen prodej, jestliže se uskutečnil po více než dvou letech, pokud v nemovitosti bydlíte, a po pěti letech, pokud zde nebydlíte. Čím nižší bude v kupní smlouvě cena, za kterou nemovitost koupíte, tím více byste mohli při prodeji zaplatit na daních.
12. Daň z převodu nemovitostí
Při prodeji nemovitosti musí majitel uhradit daň z převodu nemovitosti stanovenou na základě znaleckého posudku, který stanoví úřední hodnotu nemovitosti. Pokud je tato hodnota vyšší než částka, za kterou vlastník nemovitost prodal, vypočítá se daň (3 %) z této hodnoty. V případě neuhrazení této daně, bude ji finanční úřad požadovat po kupujícím. Proti tomuto se pojistěte tím, že odpovídající část kupní ceny zůstane uschována u třetí osoby a bude vyplacena prodávajícímu až po předložení dokladu o zaplacení.
13. Kupujete družstevní byt?
Pokud jste se rozhodli pro koupi družstevního bytu, uvědomte si, že si kupujete právo byt užívat, samotný byt patří družstvu. Ověřte si, zda jsou všechny pohledávky předchozího „majitele – uživatele“ vůči družstvu vyrovnány. Informujte se také u své banky či finančního poradce, zda nejsou pro koupi družstevního bytu jiné podmínky.
14. Jsou převedeny služby?
Původní majitel by měl po prodeji nahlásit konečné stavy přístrojů měřících odběr a ukončit je, jedná se o plyn, vodu, telefon, kabelovou televizi, internet, elektřinu,… Pokud si neověříte, že tak učinil, riskujete, že budete muset v budoucnu hradit něco, co jste nevyužili.
15. Hypotéka
Dávejte si pozor, abyste v případě zapůjčení peněz na koupi nemovitosti od banky skutečně disponovali příjmem, ze kterého si budete moci dovolit měsíční splátky. Ve smlouvě se zjistěte, jak často může banka upravovat úrokovou sazbu, aby v budoucnu nedošlo k vysokému nárůstu splátek.
V Brně 15. 11. 2013