Na realitním trhu je běžně obchodováno také s byty v tzv. družstevním vlastnictví, tj. byt není v osobním vlastnictví majitelů bytu, ale vlastníkem bytu je bytové družstvo a obyvatelé bytu jsou nájemci bytu a zároveň členové bytového družstva. V následujícím článku si objasníme, jak je to v případě, že se chystáte prodat svůj podíl v bytovém družstvu, anebo naopak máte v plánu podíl v bytovém družstvu koupit.
Člen bytového družstva, kterému náleží nájem bytu, může se svým členským podílem volně disponovat a to nezávisle na vůli bytového družstva. Tedy k převodu družstevního podílu nepotřebuje žádný souhlas družstva apod. To platí za podmínky, že budoucí člen družstva splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.
V případě převodu družstevního podílu v bytovém družstvu nejde o převod nemovité věci, tzn. neuzavírá se kupní smlouva, s níž je spojen vklad této smlouvy do příslušné evidence (Katastru nemovitostí), jak je tomu u koupi bytu v osobním vlastnictví. Stačí tak k převodu družstevního podílu uzavřít Smlouvu o převodu družstevního podílu, která by měla odpovídat zákonným náležitostem.[i]
S účinností zákona o obchodních společnostech a družstvech (zákon č. 90/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů, zákon obchodních korporacích) nově s převodem družstevního podílu v bytovém družstvu automaticky dochází také k převodu nájmu družstevního bytu anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu podle toho, co je ve stanovách daného bytového družstva (srov. § 736 odst. 2 zákona o obchodních korporacích).
K převodu družstevního podílu dochází zpravidla za úplatu - kupní cena, která se nijak výrazně neliší od ceny bytu v osobním vlastnictví, samozřejmě záleží na dalších okolnostech. Jelikož se nejedná o malou částku, je vhodné omezit rizika při placení kupní ceny a vložit peníze do svěřenecké úschovy –
u notáře, advokáta či banky. V takovém případě mají obě smluvní strany jistotu, že celá transakce proběhne bez potíží. Neboť k uvolnění peněz ze svěřeneckého účtu zpravidla dochází až s účinností smlouvy o převodu členského podílu. Převodce členského podílu má jistotu, že nabyvatel peníze složil na svěřenecký účet a nabyvatel má jistotu, že peníze se k převodci dostanou až po podpisu smlouvy o převodu členského podílu, tedy v době, kdy on už bude členem bytového družstva.
Pozor v případě, kdy některá ze smluvních stran jsou manželé. Pokud jsou oba společně členové družstva, je potřeba, aby převedli svůj členský podíl společně, smlouvu o převodu podepsali oba. Stejně tak, pokud nabyvatelé jsou manželé, nabývají členský podíl společně do společného jmění (to je potřeba uvést ve smlouvě) a jsou nutné podpisy obou na smlouvě.
S převodem družstevního podílu přechází na nabyvatele práva a povinnosti spojená se členstvím v bytovém družstvu (!Doporučujeme si před podpisem přečíst stanovy družstva, příp. smlouvu o nájmu bytu, pokud se bude s nabyvatelem uzavírat!) a dále veškeré dluhy od převodců vůči bytovému družstvu (!Je dobré vyžádat si vyjádření družstva, zda existují nějaké dluhy!) a naopak také dluhy bytového družstva vůči převodcům (!Rovněž je vhodné zjistit, jaké má závazky bytové družstvo!).
Jestliže tedy budete obezřetní při obchodování s družstevním bytem (to se doporučuje ostatně vždy, když obchodujete s realitami), není se čeho obávat.
[i] http://www.realhit.cz/pravni-poradna/vzory-smluv-a-podani/smlouva-o-prevodu-druzstevniho-podilu-v-bytovem-druzstvu