Daň z převodu nemovitostí vs. daň z nabytí nemovitostí
Tento článek vznikl k ujasnění pojmů daň z převodu nemovitostí a daň z nabytí nemovitosti a zároveň k objasnění právního stavu po 1. 1. 2014.
Daň dědickou, jak už z názvu vyplývá, platí dědic, který nabyl dědictví a jejímž předmětem je dle zákona nabytí majetku děděním a to jak movitého, tak i majetku nemovitého.
Poplatníkem v případě daně darovací je nabyvatel „daru“ a jejím předmětem logicky bezúplatné nabytí majetku.
„Předmětem daně z převodu nemovitostí je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem.“[1] Daň z převodu nemovitostí se neplatí, pokud dojde k darování nebo dědění dotčené nemovitosti. Toto právě řeší speciální daně, které upravuje tentýž zákon. Také bychom si měli dát pozor na rozdíly a rozlišovat daň z převodu nemovitostí a daň z nemovitostí. Daň z nemovitostí se skládá ze dvou částí, kterými jsou daň ze staveb a daň z pozemků a ve většině případů povinnost platit je na vlastníkovi, ale jako všude i zde se vyskytují určité výjimky, například tato daň může být placena nájemcem. Také se v zákoně dozvíme, kdy se tato daň platit nemusí, jedná se například o situace, kdy hovoříme o tzv. nové stavbě, která nebyla doposud užívána (výjimkou je zde zkušební provoz) či bezúplatný převod bytů v družstevním vlastnictví a další. Poslední informaci, kterou považuji za důležitou při
uvedení daně z převodu nemovitostí je její výše. „Ta činí 4 % ze základu daně.“ [2] Tato výše začátkem roku 2013 vzrostla o 1%.
Od ledna 2014, tedy současně s účinností Nového občanského zákoníku, nahradí daň z převodu nemovitostí tzv. daň z nabytí nemovitostí. V nadlehčeném slova smyslu jde o mix návrhů bývalé vlády Jiřího Rusnoka a bývalého ministra financí Miroslava Kalouska. Avšak zásadní rozdíl byl v tom, že pan Kalousek chtěl úplně od základu změnit tuto převodní daň a to tou skutečností, že daň by byl povinen platit kupující.
Schválen byl však návrh, kde poplatníkem zůstává prodávající a v roli ručitele kupující. Kupující by přicházel na scénu až v případě, že by daň nebyla prodávajícím uhrazena. Avšak nově vzniká institut, který dovoluje uzavření dohody stran. Poté v procesu vymáhání bude daň stát vymáhat po tom, kdo ji měl podle dohody zaplatit. Také zde bude možnost odečíst si náklady na pořízení znaleckého posudky od základu daně. Další změnou, kterou daň z nabytí nemovitostí přináší, je ulehčení poplatníkům, a to v tom směru, že dokumenty bude možné předkládat formou prosté kopie (písemně či elektronicky) a správce daně by již neměl požadovat listiny, do kterých může nahlédnout přes informační systém veřejné správy. [3]Výše daně, tedy 4 %, zůstává i nadále.
Situace v ČR se v tomto roce vyhrotila natolik, že došlo k rozpuštění Poslanecké sněmovny a na základě čl. 33 Ústavy České republiky, který říká, že „dojde-li k rozpuštění Poslanecké sněmovny, přísluší Senátu přijímat zákonná opatření ve věcech, které nesnesou odkladu a vyžadovaly by jinak přijetí zákona.“ [4] Senát České republiky, z důvodu tohoto stavu, schválil předpis č. 340/2013 Sb., tzv. zákonné opatření Senátu ze dne 9. října 2013 o dani z nabytí nemovitých věcí s účinností od 1. 1. 2014, jímž se zrušuje dosavadní právní úprava.
Zákonná opatření stvrdil svým podpisem i prezident Miloš Zeman, avšak ještě tyto akty bude muset potvrdit nově ustavená Sněmovna, jelikož „nový občanský zákoník, který začne platit od ledna, totiž ruší dosavadní zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, takže kdyby zákonné opatření schváleno nebylo, neexistovala by prakticky právní úprava, na kterou nový občanský zákoník navazuje. Nebylo by podle čeho daň vybírat.“ [5]
[1] § 9 odst. 1 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.
[2] § 15 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.
[3] Daně 2014: 7 změn, se kterými musíte počítat. Měšec.cz [online]. [cit. 18.11.2013].
Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/dane-2014-7-zmen-se-kterymi-musite-pocitat/
[4] Čl. 33 odst. 1 zákona č. 1/1993 Sb., Ústava ČR.
[5] KLIČKA, Jan. Senát schválil daň z nabytí nemovitostí. Odměnu znalce si odečtete. Deník.cz [online]. Publikováno 10. 10. 2013 [cit. 18. 11. 2013]. Dostupné z: http://www.denik.cz/z_domova/senat-schvalil-dan-z-nabyti-nemovitosti-odmenu-znalce-si-odectete-20131009.html