Smlouva o nájmu nemovitosti na dobu určitou (dle nového občanského zákoníku)

Smlouva o nájmu nemovitosti (domu či bytu) je jednou z nejčastěji uzavíraných smluv dle občanského zákoníku, zde je k dispozici vzor smlouvy uzavřené na dobu určitou. Vzor je vytvořen dle zákona č. 89/2013 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový občanský zákoník“).

 

Smlouva o nájmu nemovitosti na dobu určitou - vzor ke stažení zdarma

 

Smlouva o nájmu nemovitosti na dobu určitou

(§2235 nového občanského zákoníku)

 

Já, (jméno a příjmení) …………… …………………, trvale bytem …………….., narozený/á…………………………., RČ: ……………….,

jako pronajímatel

a

 

pan/í (jméno a příjmení)…………… ……………………., trvale bytem ……………, narozený/á…………………………………….., RČ: ………………..

jako nájemce

 

uzavírají tuto smlouvu o nájmu bytu dle ustanovení § 2235 a následujících nového občanského zákoníku:

I.

Předmět nájmu

 

Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem následující nemovitosti:

 

dům a pozemky:

-           budova v obci ........................, č.p. ............., zp. využití ................., stojící na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č. ................

-           budova bez čp/če, zp. využití .............., stojící na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č. .................

-           pozemek zastavěná plocha a nádvoří parc.č. ........... o výměře ............. m2

-           pozemek zahrada parc.č. ......... o výměře ............... m2

to vše v katastrálním území ..........., obec ..........., zapsáno na LV č. ............ vedeném Katastrálním úřadem pro .............. kraj, Katastrální pracoviště ...................... (dále jen "předmětná nemovitost").

 

byt:

-           jednotka č. ...................., zp. využití ................, nacházející se v budově č.p. ................ (budova vedená na LV č. .............) stojící na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č. ......................

-           spoluvlastnický podíl na společných částech výše popsané budovy o velikosti id. .......

-           spoluvlastnický podíl na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č. ............ o velikosti id. ............

to vše v katastrálním území ..........., obec .............., zapsáno na LV č. ........... vedeném Katastrálním úřadem pro ............... kraj, Katastrální pracoviště ................... (dále jen "předmětná nemovitost").

 

Pronajímatel na základě této smlouvy přenechá nájemci uvedenou nemovitost. V nemovitosti s ním bude nadále bydlet: (jméno a příjmení, datum narození). Další osoby mohou v nemovitosti bydlet pouze se souhlasem pronajímatele.

Nájemce se zavazuje hradit pronajímateli nájemné v níže uvedené výši.

 II.

Doba trvání nájmu

Předmět nájmu se ponechává nájemci na dobu určitou, a to do..........................

Nájem se sjednává od …… a předmět nájmu bude pronajímatelem předán nájemci do ………….. Společně se předmětem nájmu bude předáno také vše k řádnému užívání předmětu nájmu, tedy……………….

Byt se považuje za předaný poté, co nájemce obdrží klíče od nemovitosti a nic mu nebude bránit v přístupu do ní.

Byt bude předán v čistém a dobrém stavu a bude zajištěno pronajímatelem poskytování nezbytných plnění, která souvisí s užíváním nemovitosti.

Jestliže v den předání bytu, který byl ujednán mezi stranami smlouvy, nebude nemovitost způsobilá k nastěhování, může nájemce využít svého práva nenastěhovat se do bytu ani platit nájemné, až do doby, dokud nebudou vady odstraněny. V případě, že se nájemce nastěhuje i přes vady, má právo na přiměřenou slevu z nájemného do doby odstranění vady pronajímatelem.

 III.

Nájemné a úhrada nákladů za poskytnuté služby

 

Nížené je sjednáno ve výši………………..,-- Kč (slovy…………korun českých) měsíčně. Nájemné je nájemce povinen platit předem na každý měsíc nejpozději do 5. (pátého) dne platebního období. Společně s nájemným je nájemce povinen platit zálohy a náklady za služby, které je povinen zajišťovat pronajímatel - těmito službami jsou dodávka teplé a studené vody, tepla, elektřiny, plynu, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, provoz výtahu.

 

Mezi stranami je sjednána tzv. inflační doložka, kterou se pronajímatel opravňuje jednostranně, vždy k 1. 1. daného kalendářního roku zvýšit sjednané nájemné o míru inflace vyhlášení Českým statistickým úřadem za předcházející kalendářní rok, pokud míra inflace přesáhne jednorázově, příp. kumulativně hodnotu …%). Toto navýšení musí pronajímatel nájemci sdělit písemně.

 IV.

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb:

var. 1 - stanoví jiný právní předpis…

var. 2 - není stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu - způsob rozúčtování cen a úhrady služeb si smluvní strany sjednávají následovně, takto: ……………………., a to ještě před poskytováním služby.

 

Do čtyř měsíců od podání zúčtování má nájemce právo požádat pronajímatele o nahlédnutí do vyúčtování nákladů za poskytnuté služby, jakož i vyúčtování ofotit, pořídit si výpis nebo kopii.

 

Splatnost nedoplatků i přeplatků záloh na poskytnuté služby je sedm měsíců od skončení zúčtovacího období.

 V.

Provede-li pronajímatel v budoucnosti stavební úpravy, které trvale zlepší užitou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě a nebo budou mít za následek trvalé úspory energie nebo vody, bude se moci s nájemcem dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s takovým návrhem na zvýšení nájemného budou souhlasit alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě specifikovaném v článku I. této smlouvy, bude platit zvýšené nájemné automaticky i pro ostatní nájemce. Pokud k dohodě výše zmíněné nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů; bude se mít za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu pronajímatele, který nebude obsahovat výši nájemného nebo nedoloží splnění podmínek výše uvedených, se nepřihlíží.

 

Pokud budou strany smlouvy ve sporu o dlužné nájemné, nemůže pronajímatel nájem vypovědět v případě, že nájemce dlužné nájemné či jeho spornou část uloží do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele.

VI.

Jistota

Mezi pronajímatelem a nájemcem bylo dohodnuto složení tzv. jistoty, a to do sedmi pracovních dnů od uzavření této smlouvy na účet pronajímatele. Jistota se sjednává ve výši pětinásobku nájemného, tedy ve výši ………………,-- Kč. Po dobu trvání nájemního vztahu bude jistota deponována na účtu pronajímatele a slouží k uhrazení případných budoucích potřeb pronajímatele, aby byla nemovitost uvedena do původního stavu, tedy ve kterém byla nájemci předána a na úhradu dluhů spojených s nájmem.

Do sedmi dnů od skončení nájmu je pronajímatel povinen jistotu vrátit nájemci, a to po případném započtení dluhů na nájemném a dalších právních titulů specifikovaných v tomto článku.

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí ve výši zákonné sazby.

VII.

Práva a povinnosti smluvních stran

 

Povinnosti pronajímatele:

Dle této nájemní smlouvy je pronajímatel povinen:

- přenechat předmět nájmu nájemci ve stavu, aby jej mohl užívat ke sjednanému účelu, po dobu nájmu jej udržovat ve stavu způsobilém k užívání

- poté co mu nájemce oznámil poškození nebo vadu předmětu nájmu, zajistit v přiměřené době její odstranění. Pokud k odstranění pronajímatelem nedojde, pak je nájemce oprávněn vadu nebo poškození odstranit a požadovat náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu na nájemném, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. V případě, že nájemce odstraní poškození nebo vadu na předmětu nájmu, aniž by předtím vadu oznámil pronajímateli, nemá právu na nákladů ani na slevu z nájemného.

- po dobu nájmu zajistit nerušené užívání nájmu nájemci

- udržovat předmět nájmu a provádět nezbytné opravy, které není povinen provádět nájemce

 

Práva a povinnosti nájemce:

- pokud nedojde ke zvýšení zatížení nemovitosti, může zde nájemce i pracovat nebo podnikat.

- v předmětu chovat zvíře, nedojde-li jeho chovem ke způsobení nepřiměřených potíží pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu. V případě zvýšení nákladů na údržbu domu nebo jeho společných částí je nájemce povinen náklady s tím spojené uhradit pronajímateli.

- nájemce může se souhlasem pronajímatele provést v domě přestavbu nebo jinou změnu. V případě nesouhlasu se změnou, která je však nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena domácnosti nebo osoby, která v bytě bydlí, aniž nemá pronajímatel k udělení takového souhlasu důvodu, lze jej nahradit na návrh nájemcem soudním rozhodnutím. Jakmile dojde ke skončení nájmu, je nájemce povinen odstínit změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel uvedení v předešlý stav nežádá.

- nájemce je oprávněn ve své domácnosti přijmout kohokoli. Pokud přijme nového člena domácnosti, je povinen zvýšení počtu osob žijících v předmětu nájmu oznámit pronajímateli, a to bez zbytečného odkladu. Pokud nedojde k oznámení do dvou měsíců od přijetí, má se za to, že nájemce závažně porušil svoji povinnost. Pronajímatel má právo žádat, aby v předmětu nájmu žil pouze takový počet osob, který bude přiměřený rozloze bytu nebude bránit tomu, aby všechny osoby v domácnosti žili v hygienicky vyhovujících podmínkách. V případě snížení počtu osob v domácnosti je nájemce povinen oznámit do pronajímateli bez zbytečného odkladu.

- nájemce je povinen předmět nájmu užívat v souladu s nájemní smlouvou.

- po dobu nájmu je nájemce povinen dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého dle místních poměrů.

- Pokud dojde k přestavbě nebo úpravě domu nebo jiné změně je povinen ji strpět, jen pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemci či je prováděna na příkaz orgánu veřejné moci a nebo bez jejího provedení hrozí zvlášť závažná újma. Jinak lze provést změnu jen se souhlasem nájemce.

- nájemce je povinen bez odkladu, v případě zjištění poškození nebo vady, kterou je třeba odstranit bez prodlení, oznámit tuto skutečnost pronajímateli, jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Povinností nájemce je odstranit podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba odstranit nedošlo k další škodě. Za to má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů při zabránění vzniku další škody, to neplatí v případě, že poškození či vady byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.

- v případě nájemcovy nepřítomnosti delší něž 2 měsíce, o které věděl a během níž bude jeho byt nepřístupný, musí o tomto včas informovat pronajímatele a také zajistit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí přístup do předmětu nájmu, pokud to bude nezbytně nutné. Jestliže nemá nájemce k dispozici takovou osobu, pak je jí pronajímatel. Pokud nájemce nesplní svoji povinnost, jedná se o porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma.

- nájemce je povinen hradit sjednané nájemné

- nájemce je povinen provádět běžnou údržbu předmětu nájmu.

- nájemce je povinen oznámit neprodleně pronajímateli, že věc má vadu, a to ihned poté, kdy ji zjistí nebo kdy by ji zjistit při pečlivém používání mohl.

- pokud dojde k uplatnění vlastnického práva třetí osoby nebo jiného práva k věci nebo k požádání třetí osobou k vydání nebo vyklizení věci, musí nájemce písemně tuto skutečnost oznámit pronajímateli a pokud o to požádá, je mu pronajímatel povinen poskytnout ochranu. V případě jejího nedostatečného poskytnutí může nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby. Jestliže bude nájemce v užívání předmětu nájmu rušen nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má nárok na slevu z nájemného, pokud na takové jednání byl upozorněn pronajímatel včas.

- nájemce je povinen umožnit pronajímateli přístup do předmětu nájmu, pokud o to pronajímatel požádá předem v přiměřené době, a to za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby. Hrozí-li nebezpeční z prodlení nebo je-li nezbytné zabránit škodě, není třeba předchozího oznámení. Nájemce má právo na slevu z nájemného, pokud by mu takovou činností pronajímatele vznikly obtíže.

- nájemce je povinen zajistit pojištění předmětu nájmu……….. (specifikujte)

VII.

Podnájem

Předmět nájmu může být nájemcem dán do podnájmu, jen pokud v něm sám bydlí, kdy tímto není dotčeno ustanovení § 2272 a použije se přiměřeně.

Jestliže nájemce nebude v předmětu nájmu sám bydlet, může jej dát do podnájmu třetí osobě pouze se písemným souhlasem pronajímatele, o nějž požádá také písemnou formou. Nedojde-li k vyjádření se pronajímatele do jednoho měsíce od jeho doručení žádosti, pohlíží se, jakoby byl souhlas daný.

Nedodržení výše uvedené se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce.

Podnájem je ukončen společně s nájmem, na což je povinen nájemce včas upozornit podnájemce, společně se všemi rozhodnými skutečnostmi, myšleno například – den skončení nájmu, délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.

Odpovědnost nájemce za jednání třetí osoby, které v souladu se zákonem a touto smlouvou umožnil užívání věci, je stejná, jakoby věc užíval sám.

VIII.

Změna vlastnictví

Práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka a strana této smlouvy nemá právo vypovědět nájem jen z důvodu změny vlastníka předmětu nájmu.

IX.

Skončení nájmu

Nájemce je oprávněn při odevzdání věci oddělit a vzít si vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, to neplatí, pokud to není možné nebo by se tím zhoršila podstata věci nebo se ztížilo nepřiměřeně její užívání.

Nájem bytu zanikne zejména ve lhůtě uvedené v bodu II. této smlouvy.

Nájem skončí, pokud zanikne předmět nájmu. Pokud zanikne jen částečně, pak má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Výpověď z nájmu musí být písemná a doručená druhé stranně. Lhůta běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi z nájmu.

Jestliže je výpověď z nájmu podána ze strany pronajímatele, musí být nájemce poučen o právu vznést proti výpovědi námitky a podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. V tříměsíční výpovědní lhůtě tak může učinit pouze z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku a je nutné uvést výpovědní důvod.

Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu je povinen nájemce podat do dvou měsíců od doručení výpovědi.

Vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, odevzdání předmětu nájmu je pronajímatel oprávněn vůči nájemci, pokud porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména:

-          nedojde k urazení nájemného a nákladů služeb po dobu alespoň tří měsíců

-          pokud nájemce poškozuje vyt nebo dům zvlášť závažným nebo nenapravitelným způsobem

-          pokud nájemce působí závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo dalším osobám, které v domě bydlí

-          nájemce užívá byt neoprávněně nebo k jinému účelu než bylo ujednáno

Pokud je nájem vypovídán bez udání důvodu, je třeba uvést, v čem pronajímatel spatřuje porušení nájemcovy povinnosti a před doručením vyzvat k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu v přiměřené době, v opačném případě se k výpovědi nepřihlíží.

V den, kdy nájem končí, je nájemce povinen jej odevzdat pronajímateli, odevzdáním se rozumí předání klíčů a nic dalšího již nebrání pronajímateli v přístupu k předmětu nájmu a jeho užívání. Opustí-li nájemce byt tak, že nelze pochybovat o tom, že nájem je skončený, má se za to, že předmět nájmu je odevzdaný ihned.

Předmět nájmu je nájemce povinen předat ve stavu, v jakém jej převzal s ohledem na běžné opotřebení a vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

V předmětu nájmu by měly být odstraněny nájemcem veškeré změny, které nájemce provedl se souhlasem pronajímatele, v případě, že si strany dohodly, že po skončení nájmu pronajímatel uvede byt do původního stavu.

V případě změn provedených bez souhlasu pronajímatele, je nájemce povinen je odstranit. Tato povinnost neplatí, pokud pronajímatel sdělí, že jejich odstranění nežádá, avšak nájemce nemůže v tomto případě žádat vyrovnání, i pokud by se hodnota nemovitosti zvýšila. Pokud by změnou došlo ke snížení hodnoty nemovitosti, může pronajímatel požadovat náhradu, pokud byla změna provedena bez jeho souhlasu.

Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka bytu. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

Jestliže nájemce neodevzdá byt pronajímateli v den skončení nájmu, má pronajímatel nárok na náhradu ve výši nájemného a to až do doby, kdy nájemce byt skutečně odevzdá.

O věc, kterou ponechá nájemce v předmětu nájmu a je zjevné, že patří jemu nebo členu domácnosti, je pronajímatel povinen se o věc postarat ve prospěch nájemce a na jeho účet a pronajímatel je dále povinen nájemce vyzvat k jejímu převzetí s dostatečnou lhůtou. Nepřevezme-li ji nájemce bez zbytečného odkladu, pak ji pronajímatel na účet nájemce může prodat. Toto ustanovení neplatí pro věc zjevně opuštěnou.

Pokud se změní okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu a po nájemci není možno rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, pak může nájemce nájem vypovědět.

V případě smrti nájemce je třeba se řídit § 2279 a následujících občanského zákoníku.

 X.

Závěrečná ustanovení

Otázky touto smlouvou neupravené se řídí obecně závaznými předpisy. Smlouva je vyhotovena dvojmo, z nichž každá má platnost originálu.

 

V ………………. dne ...................

 

 

pronajímatel:                                                                                                  nájemce: